Acheter un appart a Paris : trucs et astuces !

Acheter un appart a Paris : trucs et astuces !

facadehauss

Je viens d’avoir une conversation avec une amie qui souhaite s’acheter un appart a Paris et cela m’a fait penser que j’avais ecrit il y a qq annees sur mon autre blog, un article a ce sujet! Je vous le reprend ici pour partage, ca peut toujours servie a d’autres !

Alors cet article H, est pour toi ! Rédigé sous l’œil vigilant de Marie B., gérante de l’agence MB Agency à Paris…Si vous cherchez un appart, vous savez où toquer !

Non pas que j’ai la science infuse pour vous donner quelques conseils dans ce domaine (vous trouverez largement de quoi sur internet), mais l’expérience m’a permis d’apprendre beaucoup de choses à ce sujet, et si, ma foi, cet article permet de vous éviter les nombreux pièges, arnaques etc…qu’on peut rencontrer dans le processus d’achat, tant mieux c’est le but ! Au delà des pièges, je vous donne juste des trucs/ astuces pour réaliser votre projet lentement mais surement !

Les 5 bonnes raisons pour acheter un appartement, à Paris (où ailleurs!)

1. Si je fais un bref calcul, je réalise vite que, en vivant 10 ans dans un appart en loc’ à 800 euros le mois minimum, et bien j’ai juste jeté près de 100 000 euros par la fenêtre, car au final, j’ai toujours pas de chez moi !

2. Excellent placement « financier » : une fois votre crédit remboursé, c’est tout bénéf! Plus de loyers à payer si vous y vivez, et encore mieux des rentrées d’argent mensuelles si vous le mettez en location (un bon complément retraite).

3. pour tout simplement avoir le plaisir d’avoir un pied à terre pour passer des vacances dans une ville que l’on aime : fini les hôtels à 200 euros la nuit ou les squats chez les amis qui au bout de 1 semaine, sont pressés de nous voir partir!

4. chers compatriotes africains, rappelez vous juste la galère de trouver un appart à Paris quand on est étranger so pensez à vos futurs enfants ! Si papa et maman ont acheté, un appart les attendra quand ils iront faire leurs études à l’étranger!

 La décision d’achat : réflexion en amont

Il faut que vous soyez claire sur votre projet et pour cela, voici des questions clés auxquelles vous devez pouvoir répondre :

Acheter à paris ou en banlieue ? : c’est un peu faire le choix entre acheter un tout petit appart dans la capitale ou acheter quelque chose de plus grand en banlieue. Evidemment, Paris reste une valeur sure mais soyons honnêtes, il n’est pas évident de s’offrir un appartement de plus de 50m2 dans la capitale si on n’est pas en mesure d’emprunter plus de 300 000 euros. Le fait est que parfois, il est plus rentable d’acheter hors de paris ; en effet, il ne faut surtout pas négliger certaines banlieues proches qui se développent à grande vitesse et qui offrent donc des opportunités intéressantes. Plusieurs éléments peuvent faire que votre investissement prenne  assez vite de la valeur grâce en général aux projets d’urbanisation mises en place dans ces banlieues : par ex, extension du métro à Chatillon Montrouge, création d’un énorme parc à la limite de la ville de Clichy, passage du tramway aux portes de Paris, constructions d’appartements de haut standing et création de nouveaux centres villes (Puteaux, Courbevoie etc)….

Acheter à deux ou seul ? : acheter à deux permet évidemment d’acheter plus grand si on considère les salaires combinés des conjoints ; ceci dit, acheter seul, avant de se lancer dans la vie à deux, n’est pas une mauvaise idée non plus ! évidemment, cela veut dire acheter plus petit, parfois même un studio où il est difficile de vivre à deux, mais ça reste idéal pour un investissement locatif.

Résidence principale ou investissement locatif ? : dans les deux cas, il s’agit d’un excellent investissement. Pourquoi ? parce que si vous acheter un appart pour y vivre, cela vous fais faire des économies sur loyers et vous permet en quelque sorte de capitaliser ces sommes. Acheter pour louer est également intéressant : vous achetez un appart, vous payez des mensualités d’emprunt à la banque et votre locataire vous paie un loyer ; votre appartement est donc financé en majorité (voire même à 100% si vous tombez sur un bon plan) par votre locataire ! et une fois votre crédit remboursé, c’est tout bénéf pour vous puisque les loyers constituent un revenu à part entière.

Acheter pour bénéficier des avantages fiscaux ? : sans entrer dans les détails, sachez qu’il existe plusieurs lois (Robien, Borloo, Girardin etc…) qui permettent d’acheter sous certaines conditions et de faire en contrepartie d’importantes économies d’impôts ! option à contempler bien sur si c’est votre cas !

Bon on y arrive !! Voici comment procéder de façon efficace et sans perte de temps

Emprunter

Pour ceux qui n’ont pas encore les moyens d’acheter cash (inchallah ça viendra ! lol) voici mon conseil pour obtenir le meilleur taux possible sur le marché.

Avant de vous lancer dans les recherches, visites and co, faites un tour chez votre banquier pour qu’il calcule votre capacité d’endettement, c’est-à-dire, combien vous pouvez empruntez à la banque, compte tenu de vos revenus. Cette étape est très importante car cela permet de cibler vos recherches. Idéalement c’est toujours bien d’avoir un petit apport personnel au moins pour payer les frais de notaires (entre 3 et 10% de la valeur du bien), car certaines banques sont réticentes aux financements à 100%. Dans les faits cependant j’ai deux amies qui ont acheté en 2009 sans aucun apport !

Demandez également à votre banquier de vous proposez un taux d’emprunt et gardez bien ce taux en tète : vous pourrez ainsi comparer ce que votre banque vous propose avec les propositions des autres banques de la place. En effet, votre banquier ne vous proposera pas forcément le meilleur taux.

Une fois votre appartement trouvé, après signature de la promesse de vente, il faut commencer les démarches d’obtention du prêt immobilier. Le mot d’ordre : COURTIER ! passez par un courtier c’est un conseil ! La plupart des gens font eux même le tour des banques pour négocier leur taux car ils pensent qu’un courtier ça se rémunère par le client. Et non ! Faites appel à des sociétés comme Empruntis qui ont déjà négocié des taux avantageux avec les banques et vous propose immédiatement le meilleur taux du marché.  C’est leur boulot et ils sont rémunérés par les banques directement en tant qu’apporteurs d’affaires. Pour la p’tite histoire, je me rappelle de ma manager au bureau qui toute fière m’a annoncé qu’elle avait enfin obtenu son prêt  à taux super attractif auprès du LCL après avoir démarché pendant un mois une dizaine de banques…Lorsqu’elle m’a donné le taux en question, on s’est tout de suite aperçu que j’avais obtenu avec la même banque un taux plus intéressant que le sien et en un coup de fil à mon conseiller Empruntis qui m’a fixé un RV avec la banque pour le lendemain. Comme vous devez imaginer, elle était verte !

Enfin dernière étape : re-petit tour chez votre banquier perso, again. L’approche : « je suis allée voir la banque X qui me propose tel taux, et vous, pouvez vous faire mieux si vous voulez me garder comme cliente ? ». Dans mon cas, ça n’a pas marché (et ça ne marche pas souvent !) du coup j’ai changé de banque, tout simplement !

Conseil important : vérifier si votre statut/ salaire ne vous permet pas de bénéficier de taux préférentiels, prêt à taux zero, prêt via votre employeur etc…

La recherche

Plusieurs possibilités : recherche sur des sites de particuliers ( Kijiji, PAP et j’en passe), recherche sur des sites immo (avendreàlouer, se loger etc…), recherche via des agences immobilières…

Perso, j’ai tout testé avant de finalement trouver mon appart via une agence immobilière, mais quelque soit le mode de recherche il y a des pièges à éviter et des façons de faire pour arriver à ses fins !

Attention aux agences : sachez que les agences prennent des ‘frais d’agence’ si vous passez par elles. Il faut donc prendre cela en compte dans vos recherches. De plus, il faut faire attention car il est assez courant de trouver un bien précis proposé à la vente dans plusieurs agences mais pas forcément au même prix ! Eh oui certaines agences sont plus gourmandes que d’autres et n’hésitent pas à majorer un peu le prix de vente du propriétaire pour se faire une marge supplémentaire ; en général ce n’est pas plus de 5 000 euros, mais bon ce n’est pas négligeable !

Une petite astuce pour vous aider dans vos choix d’appartements : le site petitscailloux.com !! lorsque vous sélectionnez une annonce sur « seloger.com », vous pouvez consulter les statistiques du bien en question sur petits cailloux : vous verrez donc depuis quand ce bien est en vente, quel était le prix de vente proposé à l’origine, comment ce prix a évolué etc…c’est plutôt pas mal car cela pourra vous aider dans vos négociations avec l’agence et le proprio par la suite : si l’appart est en vente depuis plus d’un an, vous pouvez plus facilement négocier le prix à la baisse car clairement c’est un bien qui n’arrive pas à se vendre ! (héhé ! ça, c’est un bon tuyau ! merci Gayou !!)

Les visites d’appartement

Poser les bonnes questions aux proprio/agences : date du dernier ravalement ? installations électriques et sanitaires aux normes ? règlementation sur l’amiante respectée ? demander les derniers comptes rendus des réunions avec le syndic des copropriétaires ainsi que le règlement de l’immeuble, pourquoi le proprio vend-il ? à combien s’élèvent les charges d’entretien et de copropriété ? la taxe foncière ? si des travaux ont été votés avant l’achat, assurez-vous que ces travaux sont pris en charge par le propriétaire !!

Visiter l’appartement au moins deux fois avant l’achat. Vous pouvez même faire un tour la nuit pour palper l’ambiance du quartier.

Autre truc super important : ne vous fiez jamais à la station de métro d’accès que vous suggère le propriétaire/ l’agence pour se rendre à l’appart ! je m’explique : certains arrondissements ont des bons et mauvais cotés. Acheter dans le 18e coté Château rouge, ce n’est pas pareil que d’acheter coté Montmartre ! et beaucoup de vendeurs le savent ! du coup pour vous rendre à l’appart, ils vous indiqueront toujours le métro le plus correct et qui n’est pas forcément le plus proche ! Exemple : l’annonce mentionne Appartement à Montmartre Métro Abesses. Et quand vous vous rendez sur place vous réalisez que le métro le plus proche est Place de Clichy, avec toutes les putes et travestis à deux pas de chez vous donc au final c’est pas pareil ! Donc une fois l’adresse en main, regardez bien quels sont les stations de métro aux alentours.

N’hésitez pas à visiter des appart où il peut y avoir des travaux à effectuer : certains appartements sont proposés à prix peu élevés parce que l’agence vous dira qu’il y a tout à refaire. Mais pesez bien le pour et le contre : combien cela va vous couter de faire des travaux et au final, n’est ce pas mieux d’avoir un appart conçu complètement à son image ? Lors de votre visite, n’hésitez donc pas à faire venir un expert qui vous fera un devis du cout éventuel des travaux ! et je précise : le devis doit être fait par un VRAI professionnel sérieux qui vous donnera le prix réel ! parce que si vous prenez un entrepreneur au black, il vous présentera toujours un prix bas dans l’espoir de vous appâter et que vous fassiez appel à lui si vous concluez la vente ! croyez moi j’en ai été victime et vous verrez que bien vite, au moment des travaux, vous vous éloignerez du prix-devis d’origine !

Si l’appartement vous plait et que vous souhaitez faire une offre, surtout n’hésitez pas à faire une offre de AU MOINS -5% du prix proposé et surtout n’ayez pas peur ! Le premier appart que j’ai visité, j’ai cru que j’avais eu le coup de foudre et lorsqu’il a fallu faire une offre au propriétaire, j’ai demandé conseil à mon amie Marie (MB Agency) qui m’a proposé de baisser le prix de 15 000 euro. J’étais paniquée à l’idée que l’appart me passe sous le nez avec une telle proposition mais j’ai été très étonnée quand j’ai reçu l’appel du propriétaire le lendemain matin qui acceptait mon offre. Et au final j’ai laissé tomber et j’ai trouvé un appart mieux que j’ai eu à 30 000 euros de moins que l’offre initiale (si, si !). Dites vous que les appartements à vendre il y en a à gogos et que parfois il ne faut pas avoir peur de prendre des risques.

C’est décidé, je l’achète !

Première étape : le vendeur vous fera signer un avant-contrat. Lisez le attentivement et n’hésitez pas à vous faire aider car ce document vous engage ! En général, c’est un compromis de vente avec conditions suspensives c’est-à-dire que le compromis devient caduc si par exemple, vous n’obtenez pas de prêt de votre banque. Là encore attention ! certains propriétaires n’hésiteront pas à vous présenter des compromis de vente SANS conditions suspensives, ce qui signifie que vous êtes obligés d’acheter l’appart, que vous obteniez un prêt ou pas. Dans un compromis de vente avec conditions suspensives, l’acheteur ne s’engage pas à acheter mais doit verser une « indemnité d’immobilisation » qu’il peut perdre s’il n’achète pas le bien immobilier pour une raison autre que celles qui figuraient dans les conditions suspensives.

N’hésitez pas, si vous n’êtes pas surs de vous, à vous faire aider d’un notaire que vous aurez choisi et là encore, ne vous méprenez pas : vous n’avez rien à payer. Les honoraires de la vente une fois conclus (frais de notaire) seront partagés entre le notaire du vendeur et de l’acheteur.

L’assurance sur le prêt : la banque va vous proposer son service d’assurance pour assurer votre prêt. Elle vous présentera la chose comme si vous devez obligatoirement souscrire cette assurance chez elle. Sachez que les taux d’assurance proposé par les banques ne sont pas forcément les plus avantageux et cela revient moins cher de faire appel à un courtier en assurance plutôt que de souscrire cette assurance dans la banque qui vous accorde le prêt. Idem pour l’assurance Habitation.

Si vous faites des travaux, prenez le temps de vous expliquer clairement avec l’entrepreneur : que prend-il en charge ? qu’est ce qui reste à votre charge? Ceci est très important si vous ne voulez pas que la facture soit majorée à la fin des travaux parce que « il a fallu [qu’il] aille acheter lui-même la peinture » etc…Certains malhonnêtes n’hésiteront pas à vous facturer le temps qu’ils ont passé pour aller chercher la marchandise et l’emmener sur le chantier. Demandez toujours à l’entrepreneur son numéro de SIRET et son attestation d’assurance, car en cas de pépin il faut être sur de pouvoir légitimement vous retourner contre lui.

Et enfin, gardez bien vos factures de travaux car elles sont déductibles de votre revenu imposable, à hauteur de 10 700 euros par an!

Voila ! Ça a été long, très long mais c’est tout ce qu’il y a à peu près à savoir pour ne pas se faire avoir !!

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Comments

  1. Bonjour,
    C’est TRES drôle car je suis rentrée hier soir de deux jours marathons recherche d’un petit nid à moins de 500 euros à Paris. Je suis rentrée déprimée, j’ai connu tout ce que tu as décrit dans ton article et j’attends la réponse des propriétaires en ayant l’impression d’avoir passé une audition puisque c’est eux qui choisissent à qui ils veulent louer.

    Sinon pour info et conseil j’ai découvert un groupe facebook qui propose des bons plans d’appart plutôt intéressants: http://www.plan-appart-a-paris.com/

    Bon courage à tous !!!!!

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